İçeriğe atla
Tüm Sorulara Dön

Soruya Direkt Cevap

10 Yılı Dolduran Kiracı Gerekçesiz Çıkarılabilir Mi?

TBK m.347 uyarınca belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında asıl sözleşme süresine ek on yıllık uzama dönemi dikkate alınır. Kiraya veren, bu on yıllık süreyi izleyen uzama yıllarının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimle sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir.

Bir yıllık ilk sözleşmede 1 + 10 yıl dolması tek başına o tarihte tahliye sağlamaz; izleyen uzama yılının sonu da hesaba katılır. Yeni sözleşmeler, geçiş hükümleri ve bildirim tarihleri dosya üzerinden kontrol edilmelidir.

Son güncelleme:

10 Yıllık Süre Nasıl Hesaplanır?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında 10 yıl kuralı çoğu zaman yanlış anlaşılmaktadır. Kanun, "10 yıllık kira süresi" değil, "10 yıllık uzama süresi" ifadesini kullanır:

  • Örneğin 1 yıllık bir kira sözleşmesi yapılmışsa:
      1. yıl: Asıl sözleşme süresidir.
    • Takip eden 10 yıl: Kanuni uzama süreleridir.
    • Dolayısıyla tahliye hakkı ancak on yıllık uzama süresini izleyen uzama yılının sonunda kullanılabilir; bir yıllık ilk sözleşmede bu genel hesap 12. yılın sonuna karşılık gelir.
  • Eğer ilk sözleşme 3 yıllık yapılmışsa, asıl üç yıl ve on yıllık uzama dönemini izleyen uzama yılının sonu dikkate alınır.

3 Aylık Bildirim Şartı Ve İhtarname Usulü

Ev sahibinin bu hakkı kullanabilmesi için en kritik şart, fesih bildiriminin zamanlamasıdır:

  • İhtarname, yeni kira yılı başlangıcından en az 3 ay önce kiracının eline fiilen ulaşmış (tebliğ edilmiş) olmalıdır.
  • Sadece postaya verilmiş olması yeterli değildir; tebligatın kiracıya ulaştığı tarih esas alınır.
  • İhtarnamenin noter kanalıyla keşide edilmesi ispat kolaylığı bakımından yararlıdır; TBK m.348 noter şartı değil yazılı şekil arar.

Tahliye Davası Ne Zaman Açılır?

İhtarname süresinde tebliğ edildikten sonra kiracı dönem sonunda taşınmazı tahliye etmezse, ev sahibi sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir. Öncesinde zorunlu arabuluculuk sürecinin tüketilmesi dava şartıdır.

Kiracı Açısından Savunma Noktaları

  • 10 yıllık uzama süresinin henüz fiilen dolmamış olması (ara dönemde yeni tarihli kira sözleşmesi yapılıp yapılmadığı)
  • 3 aylık bildirim süresinin kaçırılmış olması veya tebligat usulsüzlüğü
  • Sözleşmedeki özel lehe hükümlerin varlığı

Konuyla İlgili Sorular

10 Yıl Dolunca Ev Sahibi Depozitoyu İade Etmek Zorunda Mı?

Evet; kiralananda hor kullanma veya ödenmemiş aidat/fatura borcu yoksa depozito yasal faiziyle kiracıya eksiksiz iade edilmelidir.

Ara Dönemde Yeni Kira Sözleşmesi İmzalandıysa 10 Yıllık Süre Sıfırlanır Mı?

Yargıtay yerleşik içtihatlarına göre sadece kira bedeli artışı amacıyla yapılan yenilemeler değil; tarafların iradesiyle bağımsız yeni bir kira ilişkisi kurulduğunu gösteren köklü sözleşmeler süreyi etkileyebilir. Her somut sözleşme metni ayrı incelenmelidir.

Kiracı İhtarnameyi Tebliğ Almazsa Ne Olur?

Tebligatın geçerliliği Tebligat Kanunu koşullarına göre incelenir; her muhtara bırakma geçerli tebligat değildir. Üç aylık önelin dönem sonuna göre sağlanması gerekir.

Mevzuat Ve Karar Kaynakları

Kısa Cevap

TBK m.347 uyarınca belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında asıl sözleşme süresine ek on yıllık uzama dönemi dikkate alınır. Kiraya veren, bu on yıllık süreyi izleyen uzama yıllarının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimle sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir.

Dayanak Maddeler

  • TBK m.347

    Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi ve 10 yıllık uzama kuralı.

    Resmî kaynağı incele6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu — TBMM kabul metni

    İlk kabul metnidir; sonraki değişikliklerin tamamını içermez. İşlem tarihindeki hüküm ayrıca kontrol edilmelidir.

  • TBK m.348

    Fesih bildiriminin yazılı geçerlilik şekli.

    Resmî kaynağı incele6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu — TBMM kabul metni

    İlk kabul metnidir; sonraki değişikliklerin tamamını içermez. İşlem tarihindeki hüküm ayrıca kontrol edilmelidir.

  • 6325 sayılı Kanun

    Kira uyuşmazlıklarında zorunlu dava şartı arabuluculuk.