İçeriğe atla
Tüm Sorulara Dön

Soruya Direkt Cevap

Ev Sahibi Kiracıyı Hangi Şartlarda Çıkarabilir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı kanunen korunmaktadır; ev sahibi 'sözleşme süresi doldu' diyerek kiracıyı keyfi şekilde tahliye edemez. Tahliye ancak Türk Borçlar Kanunu'nda sınırlı sayıda (tahdidi) sayılan haklı sebeplerden birinin varlığı halinde mahkeme veya icra yoluyla mümkündür.

Başlıca yasal tahliye nedenleri: Yazılı tahliye taahhüdü, kendisinin veya kanuni yakınının konut gereksinimi, bir kira yılı içinde iki haklı ihtar çekilmesi, kirasını ödemeyen kiracıya karşı temerrüt nedeniyle tahliye ve 10 yıllık uzama süresinin tamamlanmasıdır.

Son güncelleme:

Kanunda Sayılan Başlıca Tahliye Sebepleri

  • Yazılı Tahliye Taahhüdü (TBK m.352/1): Kiralananın tesliminden sonra verilen geçerli tahliye taahhüdü uyarınca, belirtilen tarihten itibaren 1 ay içinde icra veya dava yoluyla tahliye istenebilir.
  • Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye (TBK m.350): Ev sahibinin kendisi, eşi, altsoyu (çocuk, torun), üstsoyu (anne, baba) veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin samimi ve zorunlu konut ihtiyacı.
  • İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye (TBK m.352/2): Bir kira yılı içinde iki farklı aya ait kira ödenmediği için iki ayrı noter ihtarnamesi veya icra ödeme emri gönderilmişse kira yılı bitiminde tahliye davası açılır.
  • Kira Bedelini Ödememe (Temerrüt - TBK m.315): İcra takibiyle kiracıya 30 günlük ödeme süresi verilir; bu sürede kira ödenmezse İcra Hukuk Mahkemesi'nde hızlı tahliye davası açılır.
  • 10 Yıllık Uzama Kuralı (TBK m.347): Belirli süreli sözleşmede başlangıç süresinden sonraki 10 yıllık uzama tamamlandıktan sonra, bunu izleyen uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirim gerekir. Başlangıç süresi ile uzama süresi karıştırılmamalıdır.

Dava Şartı Arabuluculuk Zorunluluğu

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava öncesi arabuluculuk zorunludur. İİK hükümlerine göre kiralananın ilamsız icra yoluyla tahliyesi bu kapsamın dışındadır.

Kiracının Hakları Ve Hukuka Aykırı Müdahaleler

Ev sahibinin kiracıyı yıldırmak amacıyla elektrik-suyu kestirmesi, kapı kilidini değiştirmesi veya eşyaları dışarı atması TCK kapsamında suçtur (huzur ve sükûnu bozma, konut dokunulmazlığını ihlal). Gönüllü teslim mümkündür. Zorla tahliye ise kanuni dava veya takip yoluyla ve yetkili icra birimi eliyle gerçekleştirilir; ev sahibi kendiliğinden zor kullanamaz.

Konuyla İlgili Sorular

Kira Sözleşmesi 1 Yıllık Yapıldıysa Süre Bitince Kiracı Çıkar Mı?

Hayır; TBK m.347 uyarınca kiracı fesih bildirimi yapmadığı sürece sözleşme aynı koşullarla her yıl 1'er yıl kendiliğinden uzar.

Boş Tarihli Tahliye Taahhütnamesi Geçerli Midir?

Tarihlerin sonradan doldurulması tek başına geçersizlik oluşturmaz. Teslimden önce imza, irade sakatlığı veya anlaşmaya aykırı doldurma iddiaları ile bunların ispatı ayrı değerlendirilir.

Ev Satılırsa Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Hemen Çıkarabilir Mi?

Yeni malik tapuyu aldığı tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya ihtar çekerek 6 ay sonra tahliye davası açabilir; ancak ihtiyacının samimi ve zorunlu olduğunu ispatlamalıdır.

Mevzuat Ve Karar Kaynakları

Kısa Cevap

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı kanunen korunmaktadır; ev sahibi 'sözleşme süresi doldu' diyerek kiracıyı keyfi şekilde tahliye edemez. Tahliye ancak Türk Borçlar Kanunu'nda sınırlı sayıda (tahdidi) sayılan haklı sebeplerden birinin varlığı halinde mahkeme veya icra yoluyla mümkündür.

Dayanak Maddeler