Soruya Direkt Cevap
Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?
Kira tespit davası (kira bedelinin belirlenmesi davası), tarafların kira artışında anlaşamamaları halinde her zaman açılabilir; ancak mahkemenin TÜFE sınırına bağlı kalmaksızın taşınmazın boş piyasa rayicine, emsallerine ve hakkaniyete göre yeni bir bedel belirleyebilmesi için 5 yıllık sürenin dolmuş olması gerekir (TBK m.344/3).
Yeni döneme etkisi için TBK m.345 uyarınca dava en az 30 gün önce açılmış olmalı veya bu sürede yazılı bildirim yapılarak dava izleyen yeni dönemin sonuna kadar açılmalıdır. Sözleşmede artış hükmü varsa yeni dönem sonuna kadar açılan davada da dönemin başından itibaren belirleme yapılabilir. Dava öncesinde zorunlu arabuluculuk şarttır.
5 Yıllık Süre Nasıl Hesaplanır?
5 yıllık süre kuralı, sözleşmenin ilk imza tarihinden itibaren başlar:
- İlk 5 Yıl: Kira bedeli en fazla bir önceki kira yılının TÜFE 12 aylık ortalamaları oranında artırılabilir.
- 5 Yıl Dolduktan Sonra (6. Yıldan İtibaren): Ev sahibi ya da kiracı, TÜFE sınırına bağlı olmaksızın emsal kira rayiçlerine göre kira tespit davası açabilir.
- Takip eden her 5 yılın sonunda yeniden emsal tespiti talep edilebilir.
30 Günlük İhtar Şartı Ve Geriye Yürüme Etkisi (TBK m.345)
Dava yeni dönemin başlangıcından en az 30 gün önce açılırsa belirlenen bedel yeni dönem başından geçerli olabilir. Aynı sürede kiracıya yazılı artış bildirimi yapılmışsa veya sözleşmede artış hükmü varsa dava yeni dönem sonuna kadar açılabilir. Noter bildirimi ispat kolaylığı sağlar; kanun yalnızca noter şartı koymaz. Arabuluculukta geçen sürenin kanuni etkisi ayrıca hesaba katılmalıdır.
Mahkemede Bilirkişi İncelemesi Ve Hakkaniyet İndirimi
Mahkemece tayin edilen bilirkişi heyeti (gayrimenkul değerleme uzmanı / inşaat mühendisi) taşınmaz mahallinde keşif yapar:
- Benzer dairelerin güncel boş kiralık rayiç bedelleri belirlenir.
- Taşınmazın cephesi, metrekaresi, tadilat durumu, ısınma tipi ve konumu puanlanır.
- Eski kiracı olma durumu hakkaniyet değerlendirmesinde dikkate alınır. İndirim her dosyada sabit bir yüzde üzerinden otomatik uygulanmaz.
Zorunlu Arabuluculuk Aşaması
1 Eylül 2023 itibarıyla kira tespit davalarında arabuluculuk zorunlu dava şartıdır. Mahkemeye başvurmadan önce adliyelerdeki arabuluculuk bürosuna müracaat edilerek karşı tarafla müzakere yürütülmesi gerekir.
Konuyla İlgili Sorular
Kira Tespit Davası İle Tahliye İstenebilir Mi?
Hayır. Kira tespit davasının konusu yalnızca aylık kira bedelinin mahkemece belirlenmesidir; tahliye talebi bu davada ileri sürülemez, ayrı bir dava gerektirir.
Geçmiş Ayların Kira Farkları Geriye Dönük İstenebilir Mi?
Yeni döneme etkisi TBK m.345 koşullarına bağlıdır. Kira farklarının muacceliyeti, kararın kesinleşmesi ve faiz başlangıcı ayrıca değerlendirilir; her farkın otomatik olarak aynı tarihten faiz taşıdığı varsayılamaz.
Kiracı Da Kira Tespit Davası Açabilir Mi?
Evet. Kiracı da kanuni koşullarla kira bedelinin belirlenmesini isteyebilir; emsal bedellerin üzerinde kalan kira ve talebin dayanağı somut olarak değerlendirilir.
Mevzuat Ve Karar Kaynakları
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu — TBMM kabul metni
Kira bildirimi ve süreleri (m.345, 347–355), zamanaşımı ve işçinin korunması hükümleri. İlk kabul metnidir; sonraki değişikliklerin tamamını içermez.
- 7445 sayılı Kanun m.37 — kira ve paylaşım uyuşmazlıklarında arabuluculuk
6325 m.18/B düzenlemesi: İİK uyarınca ilamsız tahliye istisnası ile kira, ortaklığın giderilmesi ve kat mülkiyeti uyuşmazlıkları.
Kısa Cevap
Kira tespit davası (kira bedelinin belirlenmesi davası), tarafların kira artışında anlaşamamaları halinde her zaman açılabilir; ancak mahkemenin TÜFE sınırına bağlı kalmaksızın taşınmazın boş piyasa rayicine, emsallerine ve hakkaniyete göre yeni bir bedel belirleyebilmesi için 5 yıllık sürenin dolmuş olması gerekir (TBK m.344/3).
Dayanak Maddeler
TBK m.344
Kira bedelinin belirlenmesi, tüketici fiyat endeksi ve 5 yıl kuralı.
Resmî kaynağı incele
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu — TBMM kabul metniİlk kabul metnidir; sonraki değişikliklerin tamamını içermez. İşlem tarihindeki hüküm ayrıca kontrol edilmelidir.
TBK m.345
Dava açma süresi ve kararın geçmişe etkili olma koşulları.
Resmî kaynağı incele
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu — TBMM kabul metniİlk kabul metnidir; sonraki değişikliklerin tamamını içermez. İşlem tarihindeki hüküm ayrıca kontrol edilmelidir.
6325 sayılı Kanun
Kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk.
İlgili Yazılar