Ev Sahibi Kirayı İstediği Kadar Artırabilir mi? (5 Yılı Dolan Kiracılar İçin Kira Tespit Davası Rehberi)

Kısa Cevap

Kira sözleşmesinde beş yıl geride kaldığında ev sahibinin kiranın yeniden belirlenmesini isteme hakkı doğar; ancak bu hak ev sahibine kirayı keyfi şekilde belirleme yetkisi vermez. Sürecin kanuni sınırlarını bilmek, fahiş kira baskısına karşı en büyük güvencenizdir.

Fahiş Artış Talebi Karşısında Atmanız Gereken İlk Adımlar

Panikle ev sahibinin dayattığı rakamı kabul etmeden önce şu adımları izlemelisiniz:

• Sözlü Anlaşmayla Fahiş Rakamı Kabul Etmeyin: Ev sahibinin sözlü veya mesajla bildirdiği fahiş kira talebini peşinen onaylamayın. Yazılı bir mutabakat veya mahkeme kararı olmadan ev sahibi sizi yasal artışın üzerinde ödeme yapmaya zorlayamaz.

• Sözleşme ve Yasal Sınırı Kontrol Edin: Yenileme dönemindeki artışta sözleşme hükmü ve uygulanacak kanun birlikte değerlendirilir. On iki aylık TÜFE ortalaması tavan olup, daha düşük sözleşmesel artışı kendiliğinden yükseltmez. Mahkemece belirlenecek farkları da hesaba katın.

• Davanın Etkili Olacağı Dönemi Kontrol Edin: TBK m.345 kapsamında yeni dönemden en az otuz gün önce dava açılması veya bu sürede yazılı bildirim yapılıp dönem sonuna kadar dava açılması önemlidir. Sözleşmede artış hükmü varsa ayrıca düzenlenen istisna uygulanabilir. Noter bildirimi tek seçenek değildir.

• Usul Ve Belge İncelemesi: Kira tespit davalarında ihtarname süreleri, emsal kira araştırmaları ve bilirkişi itirazları davanın sonucunu ve cebinizden çıkacak parayı doğrudan belirler.

Kira bedelinin belirlenmesi davasında yargılama aşamaları şu şekilde işler:

1. Zorunlu Arabuluculuk Süreci

Kira uyuşmazlıklarında doğrudan dava açılamaz; arabuluculuk dava şartıdır.

Taraflar bağımsız arabulucu önünde bir araya gelir. Ev sahibi ve kiracı ortak bir rakamda el sıkışırsa anlaşma tutanağı imzalanır ve mahkemeye gitmeden konu kapanır.

2. Sulh Hukuk Mahkemesinde Dava ve Emsal Rayiç Araştırması

Arabuluculukta anlaşılamazsa ev sahibi yetkili Sulh Hukuk Mahkemesi'nde Kira Tespit Davası açar:

Mahkeme gayrimenkul uzmanı ve mülk bilirkişisi görevlendirir. Bilirkişi eve gelerek taşınmazın metrekaresini, cephesini, tadilat durumunu, binanın yaşını ve bulunduğu caddenin rayiçlerini inceler.

İlanlar yardımcı veri olabilir; tek başına gerçekleşmiş emsal kira sözleşmesiyle eşdeğer değildir. Taşınmazların karşılaştırılabilirliği ve gerçek kira bedelleri araştırılır.

3. Yargıtay’ın "Eski Kiracı" İndirimi (Hakkaniyet Kesintisi)

Bilirkişi taşınmazın boş haldeki piyasa değerini belirledikten sonra mahkeme bu tutarı doğrudan yeni kira olarak belirlemez:

Eski kiracılık ve hakkaniyet değerlendirilir. Her dosyada uygulanması zorunlu, sabit bir %10–%20 indirim tarifesi yoktur; oran ve gerekçe somut koşullara bağlıdır.

Örnek olarak %20 indirim hesaplanırsa 20.000 TL üzerinden 16.000 TL bulunur. Bu aritmetik örnek, mahkemenin uygulayacağı oranı veya sonucu göstermez.

Kira tespit kararının hangi dönemden itibaren uygulanacağı TBK m.345 koşullarına bağlıdır. Bildirim, dava tarihi ve sözleşmedeki artış hükmü değerlendirilmeden geçmiş dönem farkları hakkında kesin sonuç çıkarılamaz.

---

Bu makale genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut olayın özelliklerine göre süreler ve hukuki yollar değişebilir. Bu metin kişiye özel hukuki görüş veya sonuç taahhüdü içermez.