Gayrimenkul Alımında Hukuki Kontrol Listesi: Tapu, İmar, İpotek ve Kiracı Riskleri
Kısa Cevap
Gayrimenkul satın alırken en kritik adım; kapora verilmeden ve satış sözleşmesi imzalanmadan önce Tapu Müdürlüğü kütüğü ve Belediye İmar İşleri Müdürlüğü nezdinde kapsamlı bir hukuki inceleme yapılmasıdır.
1. Tapu Kütüğü İncelemesi ve Takyidat Kontrolü
Taşınmazın sadece tapu senedine bakmak yeterli değildir; tapu kütüğündeki şerhler, beyanlar ve rehinler hanesi detaylı incelenmelidir:
- İpotek ve Rehin Kayıtları: Banka veya üçüncü kişi ipoteğini inceleyin.
- Haciz ve Tedbir: Güncel takyidat kaydını ve devam eden uyuşmazlıkları kontrol edin.
- Aile Konutu: TMK m.194 kapsamında eş rızası ve şerh bulunmasa da konutun niteliği önemlidir.
- Önalım: Payın üçüncü kişiye satışı koşullarında diğer paydaşlar önalım kullanabilir. 7571 sayılı Kanunla süre ve depo bedeli değişmiştir; bedelin her durumda tapudaki satış tutarı olduğu varsayılmamalıdır.
2. Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Ayrımı
- Kat İrtifakı: Henüz yapımı tamamlanmamış veya iskânı alınmamış binalarda bağımsız bölümlere tahsis edilen arsa payı irtifakıdır.
- Kat Mülkiyeti: Yapının tamamlandığı, projesine uygun inşa edildiği ve belediyeden Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskân) alındığı anlamına gelir.
İskânı bulunmayan taşınmazlar şantiye elektriği ve suyu kullanmak zorunda kalabilir; ayrıca belediyeden kaçak/aykırı yapı sebebiyle para cezası veya yıkım kararı riski taşır.
3. Kiracılı Taşınmaz Satın Alırken Dikkat Edilecekler (TBK m.351)
İçinde kiracı bulunan bir konut veya işyeri satın alındığında yeni malik, kira sözleşmesinin tarafı haline gelir:
- Yeni Malikin İhtiyacı: TBK m.351 yolunda edinmeden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim ulaştırılması önemlidir. Noter ispat kolaylığı sağlar.
- Altı ay, ihtardan değil edinme tarihinden hesaplanır. Yeni malik ayrıca sözleşme dönemi sonuna bağlı dava yolunu değerlendirebilir. Arabuluculuk ve ihtiyacın ispatı gerekir.
- Tahliye Taahhüdü: Geçerli taahhüde dayalı başvuruda taahhüt tarihi, verilme koşulları ve bir aylık süre birlikte kontrol edilir.
4. Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin Şekil Şartı
Halk arasında adi yazılı şekilde imzalanan veya emlakçı sözleşmeleri taşınmaz mülkiyetini devir borcu doğurmaz (TMK m.706, TBK m.237). Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin mutlaka noter huzurunda re'sen düzenleme şeklinde yapılması ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi için tapu siciline şerh edilmesi gerekir.
5. Belediyede Yapılacak İmar ve Vergi Kontrolleri
Tapu devrinden önce ilgili belediyeden:
- Taşınmazın rayiç bedeli ve geçmişe dönük emlak vergisi borcu bulunup bulunmadığı,
- İmar durumunun güncel niteliği (yeşil alan, kamulaştırma sınırı veya yol genişletme projesine girip girmediği),
- Onaylı mimari projesi ile fiili durumun (kaçak çatı piyesi, büyütülmüş balkon vb.) uyumu kontrol edilmelidir.
Mevzuat Ve Karar Kaynakları
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu — TBMM kabul metni
Borç ilişkileri, tazminat ve zamanaşımı hükümleri. İlk kabul metnidir; ilgili madde ve sonraki değişiklikler işlem tarihine göre kontrol edilmelidir.
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu — TBMM kabul metni
Nafaka, miras ve malvarlığı hükümleri. İlk kabul metnidir; özellikle soybağı ve boşanma süresindeki sonraki değişiklikleri içermez.
- 7571 sayılı Kanun — ceza yargılaması ve geçiş hükümleri
Nitelikli dolandırıcılıkta görev, hakarette önödeme, CMK m.128/A ve infaza ilişkin değişiklikler; geçiş hükümleriyle birlikte okunmalıdır.
İlgili Hukuki Konular ve Rehberler
Gayrimenkul ve Kira Hukuku alanında benzer uyuşmazlıklar ve mevzuat açıklamaları.